Мы работаем
пн-пт с 10:00 до 21:00
сб с 10:00 до 18:00
Контактный телефон
+7 (495) 784-70-50
+7 (495) 784-70-52
Наш офис
Москва, Семеновская площадь, д. 7

"Подводные камни" сделок с недвижимостью

8 Июня 2004

Выбирая посредника на рынке недвижимости, люди больше всего ценят фирмы, которые работают с клиентами в открытую - то есть, честно говорят, за какую сумму продают или покупают жилье и сколько сами на этом зарабатывают. Именно к таким немногочисленным компаниям относится агентство недвижимости "Арсенал Холдинг", которое оказывает услуги на вторичном рынке жилья, строит и продает новостройки.

Сегодня генеральный директор "Арсенал Холдинга" Виталий ГОРИН согласился выступить в роли консультанта и ответить на вопросы читателей "КП", собравшихся покупать или продавать жилье.

"Я хочу приобрести жилье, но никак не могу выбрать между новостройкой и квартирой на вторичном рынке. Что вы можете мне посоветовать?"

- Сложный выбор - квартиры в домах-новостройках более удобны и просторны, лучше по конструкции и планировкам. Но приобретая такое жилье, вы должны запланировать еще и затраты на его отделку и оформление в собственность. Кроме того, квартиры в новостройках обычно приобретают на раннем этапе строительства, а потому момент новоселья в них откладывается. Если вы не готовы ждать 2-3 года, если вы не готовы покупать жилье, которое существует только на бумаге, вам стоит искать подходящий вариант на вторичном рынке.

Если же говорить о юридических рисках при покупке жилья, то они существуют как на первичном, так и на вторичном рынке. И в том, и в другом случае для проверки документов и сопровождения сделки я бы рекомендовал обращаться к специалистам.

"Я слышала, что сейчас можно оформлять квартиры без участия нотариуса. Так ли это?"

- Действительно, нотариальное удостоверение сейчас требуется только для некоторых видов договоров, в частности договоров ренты и пожизненного содержания, а также при покупке жилья по ипотеке. Во всех остальных случаях (в том числе при дарении недвижимости) обращаться в нотариальную контору не обязательно. Тем более, что никакой ответственности за правовые последствия сделки нотариус не несет, да и составление договора по простой письменной форме обойдется значительно дешевле (нотариальный сбор, напомню, составляет как правило 1,5% от суммы сделки).

"Говорят, много проблем при сделках с недвижимостью возникает на этапе денежных расчетов. Хотелось бы узнать, чего нужно опасаться?"

- При расчете за новостройку нужно знать, какие документы и когда вы должны получить от юридического лица в обмен на деньги. К сожалению, не всякая бумажка с печатью может служить подтверждением платежа. А при неправильно оформленных документах даже через суд будет трудно доказать, что вы сполна расплатились за покупку. Безусловный выбор в пользу безналичного платежа через банк.

Кроме того, стоимость новостройки в договоре обычно указывается в долларах или условных единицах, а оплата осуществляется в рублях по курсу ЦБ или некоему внутреннему курсу компании, да еще и в несколько приемов. Если порядок оплаты прописан недостаточно четко, фирма-продавец может заявить покупателю, что он неправильно расплатился с ней.

Если говорить о вторичном рынке, то здесь до сих пор существует практика занижения стоимости продаваемого жилья. И в случае, если сделка впоследствии вдруг будет признана недействительной, покупатель получит назад лишь ту сумму, которая указана в договоре.

Следует помнить, что после взаиморасчетов с продавцом на руках у вас должен остаться документ с его подписью, из которого следует, что деньги он получил полностью и претензий к вам не имеет.

Много вопросов вызывают так называемые альтернативные сделки, при которых в одну обменную цепочку завязано несколько квартир. Продавая, например, 3-комнатную квартиру и одновременно приобретая две других, человек денег на руки не получает - за него расплачивается тот, кто покупает жилье у него. Такие цепочки могут быть очень длинными (в моей практике был случай, когда в сделке участвовало 29 человек), и организовать их без помощи риэлтеров просто невозможно. При этом не нужно забывать, что каждый риэлтер отстаивает интересы прежде всего своего клиента, безусловно пытаясь не ущемить интересов остальных участников сделки.

Достаточно часто сделки разваливаются на стадии взаиморасчетов, когда продавец встречается с покупателем и неожиданно выясняет, что его квартира была продана совсем не по той цене, которую ему назвали. То есть, допустим, человек получил на руки 95 тысяч долларов, а посредник продал ее за все 115 - подобные ситуации, к сожалению, не редкость. И чтобы не попасть в них, нужно выбирать фирмы, которые работают с клиентами в открытую, честно и откровенно называют размер своих комиссионных.

Горин Виталий. "Подводные камни" сделок с недвижимостью // Комсомольская правда, №105 (23292) 08.06.2004г.