Мы работаем
пн-пт с 10:00 до 21:00
сб с 10:00 до 18:00
Контактный телефон
+7 (495) 784-70-50
+7 (495) 784-70-52
Наш офис
Москва, Семеновская площадь, д. 7

Продажа квартиры на вторичном рынке для покупки новостройки

4 Апреля 2004

- Владимир Алексеевич, нередко фирмы рекламируют такую услугу, как помощь в продаже квартиры на вторичном рынке с одновременной покупкой квартиры в новом доме. Действительно ли востребована подобная услуга и чем это вызвано?

"Продажа вашей старой квартиры с покупкой новостройки" - такая завлекающая формулировка содержится в рекламных объявлениях многих риэлтерских фирм. Однако большинство клиентов, столкнувшихся на практике с этим вопросом, быстро понимает, что их надеждам не суждено сбыться.

И дело здесь не столько в недобросовестных риэлтерах, сколько в несовершенстве действующего законодательства и существующей практике на первичном рынке.

Основная причина заключается в факторе времени: между продажей старой квартиры и возможностью вселения в новую квартиру может пройти не менее полугода. Но как правило этот срок составляет 1 - 2 года. Если даже у продавца есть возможность освободить старую квартиру, временно переехав жить в другое место, прописаться в другое место он, как правило, не может и остается зарегистрированным в старой квартире, собственником которой является уже другое лицо.

А такой длительный срок в 1 - 2 года не будет ждать ни один разумный покупатель старой квартиры. Любая профессиональная риэлтерская фирма тоже побоится выкупать подобную квартиру, потому что невозможно предсказать изменение стоимости квартиры за это время. Ведь через год-два цены могут как вырасти, так и упасть.

Воспользоваться кредитом - представляется единственным выходом в данной ситуации. Это может быть банковский кредит, кредит под залог cтарой квартиры или под залог прав на квартиру в строящемся доме. Последний из перечисленных вариантов достаточно востребован на рынке недвижимости в настоящее время. Правда из известных мне кредитных учреждений только банк "Система" осуществляет такое кредитование. Рассматривая такую схему приобретения жилья покупателю необходимо хорошо просчитать ее экономическую составляющую, чтобы не оказалось так, что проценты по кредиту "съедят" выгоду от покупки квартиры в новом доме на стадии строительства.

- Какие договора заключаются для совершения этой сделки? Возможные варианты?

Основываясь на данных ведущих риэлтерских фирм Москвы, можно сказать, что в настоящее время инвестирование физическими и юридическими лицами строительства жилья осуществляется в следующих формах:

1. Договор простого товарищества (совместная деятельность) - применяется как правило в отношениях между юридическими лицами.

2. Инвестиционный договор (договор долевого участия в строительстве) - особый вид договора, прямо не предусмотренный Гражданским Кодексом, но и не противоречащий ему. Такой договор может иметь разные названия, но суть его сводится к тому, что гражданин-инвестор вносит на стадии строительства определенную денежный взнос, а по окончании строительства получает в собственность определенную квартиру. При этом договор должен максимально подробно описывать все права и обязанности сторон.

3. Предварительный договор купли-продажи недвижимости

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, предметом предварительного договора купли-продажи недвижимости является обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи недвижимости. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, в нашем случае в простой письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок может быть определен не только календарной датой или истечением определенного сторонами периода времени, но и может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Как правило, в предварительных договорах купли-продажи недвижимости на стадии строительства срок заключения основного договора привязан к сроку окончания строительства объекта. Например, это может быть сформулировано следующим образом:

"Основной договор должен быть заключен сторонами в течение трех месяцев с момента приема жилого дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности продавца на отчуждаемую недвижимость".

Таким образом, в данной ситуации застройщик сначала должен оформить право собственности на себя, а затем заключить договор купли-продажи с гражданином. Но при этом денежные средства, причитающиеся продавцу за недвижимость, которая еще будет построена, практически всегда выплачиваются авансом при заключении предварительного договора, что и позволяет отнести предварительный договор к инвестиционным.

4. Потребительский кооператив

В последнее время появилась и активно развивается еще одна альтернативная форма участия инвесторов в строительстве - это потребительский кооператив. Подобные кооперативы существовали и в советское время. Самым распространенным видом такого кооператива является жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Успешно действуют и гаражно-строительные и дачно-строительные кооперативы.

Нормативно-правовой основой для деятельности потребительских кооперативов является Гражданский кодекс РФ. Имущество, составляющее паевой взнос члена потребительского строительного кооператива, фактически является инвестицией в строительство.

После выплаты всей суммы паевого взноса члены потребительского строительного кооператива в соответствии с п. 4 статьи 218 ГК РФ приобретают право собственности на часть имущества - квартиру, построенную кооперативом.

При этом гражданин еще до момента полной оплаты пая имеет возможность безвозмездно пользоваться квартирой, как результатом инвестиций, постепенно оплачивать паевой взнос (вносить инвестиции в рассрочку), и в то же время инвестор посредством участия в управлении потребительским кооперативом имеет реальную возможность распоряжаться готовым результатом инвестиций и контролировать его эффективное использование.

Также, в последнее время широкое распространение получил договор уступки права (требования), как один из способов вовлечения в инвестиционную деятельность новых инвесторов (соинвесторов) в процессе уже начавшегося строительства.

Уступка права (требования) - это передача права (требования) заплатить деньги, поставить товары и т.д., принадлежащего кредитору на основании обязательства, другому лицу - новому кредитору. Нормативной базой при заключении договоров уступки права требования являются ст. 382-390 ГК РФ.

- Что Вы можете сказать об оформлении квартир в новом доме в собственность и о несоблюдении сроков сдачи строящихся домов.

Покупатели жилья в новом доме довольно часто не представляют, что после сдачи дома госкомиссии застройщик должен оформить, подписать и получить еще много различных документов начиная от БТИ и заканчивая Правительством Москвы. При этом большинство этих действий может совершаться только последовательно шаг за шагом в силу определенных бюрократических процедур. Поэтому с момента сдачи дома до момента оформления квартиры в собственность гражданина проходит в среднем 1 - 2 года.

Нарушение сроков окончания строительства тоже случается часто, и покупателю надо знать, что, как правило, но не всегда, на отношения между ним и застройщиком распространяется действие закона "О защите прав потребителей". А это дает возможность взыскать с застройщика неустойку в размере 3% за каждый день прострочки.

- Каковы цены на новое жилье в настоящее время? Есть ли разница в ценах на жилье одного класса на вторичном рынке и в новостройках?

В настоящее время средняя стоимость квадратного метра в Москве приближается к отметке 1600 долларов США. При этом будет увеличиваться разница в цене по географическому фактору расположения строящихся домов. Стоимость квартир в престижных районах будет расти быстрее, чем в менее престижных. Сейчас стоимость квадратного метра в новостройке на начальном этапе строительства и вторичном рынке примерно равны.

- Как долго по Вашему мнению, будет продолжаться рост цен?

С моей точки зрения рост цен будет продолжаться, поскольку в стране появились дешевые деньги, а объемы строительства в Москве сопровождаются большими финансовыми и временными трудностями. Это касается выкупа городской доли и отселения граждан из ветхого фонда. К тому же в Москве не стало районов массовой застройки, которые могли бы тянуть цены вниз, таких как Южное Бутово, Марьино. Поэтому в ближайшее время снижения цен не будет.

- Можно ли привести типичные примеры продажи квартиры на вторичном рынке для покупки новостройки?

Наиболее типичный вариант, это альтернатива со свободной квартирой на вторичном рынке. Ничего другого без использования ипотечных схем скорее невозможно. При реализации подобных вариантов вопрос перепрописки по-прежнему самый сложный.

- Где сейчас наиболее активно идет строительство новых домов, каковы предпочтения клиентов?

Наиболее активно застраиваются районы, привлекательные для инвесторов и крупных застройщиков - это Юго-Запад и Северо-Запад столицы. Что касается клиентов, то здесь предпочтение дается монолитным домам повышенной комфортности на начальном этапе строительства.

Мнацаканов В.А. Продажа квартиры на вторичном рынке для покупки новостройки // Недвижимость и цены, №12(58) 29.03-04.04.2004г., С.8-9.