"В Подмосковье водятся лещи, водятся грибы, ягоды, цветы", - пелось когда-то в детской песенке. Еще совсем недавно переезд столичного жителя за МКАД считался чем-то вроде катастрофы. Обладатели квартир и домов за кольцевой казались москвичам чем-то переходным от цивилизованного человека к аборигенам заброшенных таежных поселков. Но прошло совсем немного лет, и вот уже многие москвичи сами, добровольно покупают квартиры в подмосковных городах и переезжают туда жить, еще и продав квартиру в столице. О том, почему это происходит и насколько это явление можно считать массовым и перспективным, нашему корреспонденту рассказывает генеральный директор Агентства недвижимости "Арсенал" Виталий Горин.
Любителей природы меньше, чем хотелось бы
Конечно, есть переезжающие в Подмосковье из принципиальных соображений - подальше от выхлопных газов, поближе к природе - в тишину, слушать утренних птиц и гулять с собакой по окрестным полям и перелескам и при этом жить не в частном доме, требующем достаточно больших хлопот и усилий на содержание, а в привычном городском комфорте. Но много ли таких любителей природы? "Очень немногие покупают квартиру в Подмосковье из экологических соображений, - уверяет В.Горин. - И то, в основном не для себя, а для родителей". Подход вполне разумный - получается своеобразная благоустроенная дача, растущая в цене. Да и детей есть куда на каникулы отправить. Вполне в российских традициях - на каникулы "к бабушке в деревню".
Большинство же, по мнению Горина, это люди, которые покупают квартиры в Подмосковье, потому что у них просто нет выбора. Дешевого жилья в Москве не осталось, и часть населения экономически выталкивается из Москвы. За счет этого города-спутники Москвы сейчас заполняются москвичами, причем не самыми бедными. "Я думаю, что для многих людей, и в том числе для многих москвичей, единственный выход улучшить свое жилищное положение - это только Подмосковье, больше ничего, - продолжает В.Горин. Люди выходят на рынок, имея определенную сумму. И если они могут найти подходящую квартиру за эти деньги только за пределами МКАД, значит там они ее и купят. Поэтому Подмосковье будет развиваться, и очень активно. "Например, мы продавали жилой комплекс в Видном, - рассказывает Виталий Юрьевич, - и у нас были сомнения, сможет ли маленький город переварить такое количество жилья. Однако спрос был настолько высоким, что даже повышение цен не смогло замедлить продажи".
Несомненно, потенциальных жителей окрестных городов, работающих в большинстве своем в Москве, пугает вопрос транспортной доступности, хотя в Москве тоже есть места, из которых выбраться ой как не легко. "Многих людей дорога пугает, - продолжает В.Горин, - но для них важнее решение жилищной проблемы, чем этот страх". В общем-то, во многих случаях двухкомнатная квартира, к примеру, в Одинцово, лучше, чем однокомнатная в Москве. Однокомнатная, по мнению Виталия Юрьевича, это тупик, который не позволяет человеку ни жениться, ни вырастить детей.
Монолит или панель
Что же будет строиться в Подмосковье в ближайшем будущем? До последнего времени в окрестных городах строилось преимущественно панельное жилье, но сейчас на рынке появляются предложения квартир в "монолите", который традиционно дороже. Однако говорить об "элитности" такого жилья здесь не приходится, это, скорее, мера вынужденная. "Панельное жилье строится, безусловно, быстро, - поясняет В.Горин, - но все домостроительные комбинаты, которые изготавливают саму панель, имеют ограниченную производительность, и для того чтобы записаться на какую-то серию, к примеру, на дом серии П-44Т, которую предлагает ДСК-1, вам придется ждать несколько лет".
Строят в Подмосковье и другие комбинаты - и московские, и подмосковные, но и тут своя очередь. Компаний же, которые строят монолитное жилье, сейчас огромное количество, и они готовы строить в любом месте, при этом себестоимость монолита ничуть не выше, чем себестоимость панели. Дело здесь в том, что монолитное жилье предполагает более широкий шаг. За счет этого квартиры получаются большей площади и, соответственно, дороже. Но и строится монолитное жилье дольше. "Люди, покупающие новостройки в Подмосковье, говорит В.Горин, - готовы вкладывать свободные средства. А человек, вкладывающий свободные средства, хочет определенности: он хочет точно знать, какого качества будет та квартира, которую он получит через два года".
Кроме того, Подмосковье сейчас очень привлекательно для частных инвесторов, то есть достаточно большая группа людей, которые просто вкладывают деньги ради получения прибыли и не скрывают этого. Жилье в Подмосковье - это действительно более эффективный рынок по сравнению с Москвой, потому что соотношение начальной и конечной цены значительно лучше в процентном отношении. Частные инвесторы покупают одну-две квартиры и для них, так как чем быстрее будет построено жилье, тем быстрее обернутся деньги. "У нас есть клиенты, которые за два года обернули деньги уже три-четыре раза", - говорит В. Горин. Подмосковье может справедливо считаться хитом сезона для вложения денег частных инвесторов, особенно на начальном этапе строительства.
Рассрочка
Большинство проектов, реализующихся сейчас в Подмосковье, продаются с рассрочкой на период до сдачи дома госкомиссии. Объясняется такая лояльность инвесторов и продавцов тем, что в Подмосковье рынок более вялый по сравнению с московским, где застройщики считают, что они и так смогут все продать, опираясь на высокую покупательскую способность населения. "В Москве можно гарантировать, что дом к моменту сдачи госкомиссии будет на 100% продан, - говорит Горин. - В Подмосковье же не редкая ситуация, когда госкомиссия уже пройдена, а квартиры еще остались".
Распределение покупателей по этапам строительства дома, тоже иное, чем в Москве - более равномерное. "Если в Москве сразу пик, - говорит В.Горин, - потом небольшой спад, то в Подмосковье более стабильные продажи". Влияет на динамику продаж и то, что в Подмосковье строятся именно большие комплексы. В Долгопрудном сейчас возводится комплекс на 350 тысяч кв. метров, то же самое в Щербинке, Одинцово и других городах. "Большие комплексы продавать сложнее, чем точечную застройку, - уверяет Горин. - Постройте в Москве миллион квадратных метров вразброс по разным районам, и он продастся сразу, а вот если бы сейчас появилось какое-нибудь Марьино, где тот же миллион будет собран в одном месте, то вероятность того, что он продастся в те же сроки, мала".
Условия инвестиционных проектов
Взаимоотношения у инвесторов с региональными властями несколько иные, чем в Москве. "Если Москва отбирает в среднем от 40 до 50 процентов, то Подмосковье забирает где-то от 15 до 25 процентов - и это с учетом развития сетей и социальной нагрузки. Причем "сколько и как" определяют сами местные власти. "В одном городе могут все брать квартирами, в другом деньгам, а могут быть и "смешанные" схемы, - рассказывает Горин. 25 процентов городской доли поделены на две части, из которых 12,5 забирается квартирами, а 12,5 забирается деньгами по фиксированной цене, о которой договорились сразу: типовые продажи, к примеру, будут по 500, а администрация договаривается следующим образом - что инвесторы отдают деньги, но по 450. И как бы фиксируется сумма, которую надо отдать". Ложится на инвестора и строительство социальной инфраструктуры. Как показал опыт Куркино, строительство "социалки" должно идти вровень, а лучше опережать строительство жилья по срокам. Если не построить школы, то и продать нельзя ничего: если людям некуда отдать детей, то они туда и не поедут. Эта "опережающая схема" приводит к изменению структуры вложения денег. "Если в Москве строят и продают, - объясняет Горин, то здесь инвесторы вынуждены вложить деньги, обеспечить инфраструктуру, а потом начинать строить и продавать. Это приводит к некоторому увеличению цены даже при использовании кредитных средств".
Малоэтажное жилье
На первый взгляд, может показаться, что в Подмосковье было бы логичнее строить жилье малоэтажное, но сопоставимое по цене с многоэтажным. На эту роль идеально подходят таун-хаусы - цена за метр ненамного выше, а впечатление загородного дома сохраняется. Но предложение, естественно, определяется спросом, а спрос на таун-хаусы только начинает формироваться. "Раньше люди не очень понимали, как они там будут жить, а теперь они входят во вкус, - говорит г-н Горин. - Уже сложился определенный менталитет, появилась определенная прослойка людей, которые такие квартиры купили. У них есть друзья. Друзья видят, как они живут, и если им это нравится, значит, и они это купят". Скорее всего, вскоре на окраинах подмосковных городов будет появляться все больше и больше новых "деревень", состоящих из достаточно дорогого жилья. Но это в будущем. В ближайших же планах "Арсенала" строительство жилых малоэтажных домов со стандартными квартирами в ближайшем Подмосковье, которые агентство рассчитывает продавать не ниже, чем по 500 долларов за квадратный метр, и строительство жилых комплексов в Мытищах и Одинцово, которые будут продаваться, соответственно, по 600 и 700-800 за квадратный метр.