"В государстве три класса есть: во-первых, богачи, для города от них нет пользы, им бы лишь для себя побольше. Но опасны и бедняки и чернь, когда своё с угрозою подъемлют на имущих отравленное жало, подговорам послушные витий. Лишь средний класс для города опора; он законам покорствует и власти" (Еврипид, трагедия "Умоляющие", около 420 г. до н. э.)
Эта цитата открывает статью в Википедии, призванную объективно рассказать, как современное общество отвечает само себе на вопрос: - а что же это такое - средний класс? Легко видеть, что подходы к выделению "среднего класса" не особенно сильно изменились со времен Еврипида и Аристотеля, "который утверждал, что чем больше будет эта социальная прослойка, тем стабильнее будет и само общество".
Это, прежде всего, очевидный подход на основе уровня материального благосостояния (доходы и расходы - наличие набора дорогостоящего имущества, пользование платными услугами в сфере образования и медицины, туризм), а также субъективный подход на основе самоидентификации, и их комбинация. Есть, правда, и усовершенствованный, так называемый "ресурсный подход", согласно которому критерием является "объем, тип и структура капитала, которым располагает тот или иной человек".
На примерах современных западных демократий легко видеть, насколько прав оказался в итоге Аристотель, и насколько неправ Карл Маркс, ожидавший, что средний класс постепенно исчезнет с развитием капитализма.
Именно представители среднего класса - достаточно высоко оплачиваемые наёмные профессионалы и владельцы малых бизнесов - формируют там большинство налоговых поступлений в бюджеты всех уровней. Многие жилые районы и пригороды больших городов, а местами и городки в провинции, планомерно застроены качественным индивидуальным и блокированным жильём. В центральных частях городов можно видеть и качественные многоквартирные кондоминиумы с ухоженной, благоустроенной, хотя и не всегда огороженной территорией.
Россиянам, посещающим эти страны, в таких районах всегда бросается в глаза именно чистота и ухоженность, качество не только архитектурных решений, но и отделки, ландшафтного благоустройства, отсутствие неприятных соседств, заброшенных зданий, мусора и граффити. Всё это порождает ощущения покоя, стабильности и безопасности, которых нашим гражданам, и даже не самым бедным, порой так сильно не хватает на родине.
Так живёт средний класс.
В данной статье мы хотим предложить новый подход к определению среднего класса, и этот подход имеет самое прямое отношение к рынку недвижимости.
Средний - "а это сколько?"
Представителям среднего класса обычно присущ достаточно высокий уровень образования и профессиональной квалификации. Но чаще всего проблема выделения среднего класса сводится к банальному вопросу о границах интервала уровня заработной платы, или дохода на члена семьи.
С какой цифры начинается средний класс? На этот вопрос можно отвечать по-разному. Любая отметка здесь - не более, чем условность. Если мы установим одну цифру, то в России окажется, например, 8% среднего класса, а, скажем, в США - 60%. Если другую - то 20% и 88% соответственно.
Равенство доходов для русской и американской семьи не означает равенства возможностей, интересов, а тем более - сходного социального и потребительского поведения. Скажем, автомобили и турпоездки у нас стоят заметно дороже, а образование и медицина - дешевле.
Да и в одной стране можно найти множество примеров совсем разного поведения семей с одинаковыми доходами. Некоторые социологи выходят из положения, начиная дробить "середняков по доходу" на подклассы и субклассы, но это путь в никуда.
Надо искать что-то другое.
Попробуем на минуту отвлечься от прилагательного "средний" и обратить внимание на существительное - слово "класс". Существо дела - в том, что класс фактически представляет собой группу людей, объединенных сходными интересами, а сходство интересов лишь отчасти может быть продиктовано сходным уровнем доходов и расходов. Но вот когда мы вспомним о ресурсном подходе - тип, структура и объем капитала - это будет уже "теплее"!
А "горячо" станет, когда мы зададимся вопросом - что покупает человек, доходы которого уже позволили ему (его семье) приобрести достаточно "крутой" автомобиль, одежду, технику и гаджеты, посещать дорогого стоматолога, побывать в нескольких интересных странах - другими словами, уже получить то, чего хотелось в первую очередь, когда средства стали это позволять?
Ответ достаточно простой, и лежит на поверхности. В этой ситуации человек задумывается о радикальном улучшении своих жилищных условий. О переезде из нынешнего местообитания в жильё более высокого, премиального класса - явно выше, чем "эконом". Жильё комфортабельное, более подходящее к вкусам, увлечениям и индивидуальным особенностям - его самого, и его семьи. Зачастую он хочет, кроме того, утвердить и закрепить рост своего социального статуса за счет переезда в престижное жильё в "хорошем" районе.
Он покупает дом.
Дом в широком смысле - квартиру, или дом с участком, блок в дуплексе или таунхаус. С этой покупкой он хочет получить не только квадратные метры, но и статус, и, главное - новый образ жизни.
В странах с развитым рынком аренды можно, конечно, просто перебраться в лучшую квартиру, или в хороший дом с более высокой ставкой. Но в долгосрочной перспективе, особенно для семей с детьми, привлекательнее обычно выглядит именно покупка с привлечением ипотечного кредита на большую часть стоимости владения. Когда доход заёмщика достаточен и предсказуем, а рынок недвижимости (а значит, и стоимость залога) стабильны, а тем более - растут, получить крупный заём будет нетрудно. Более того - проценты по ипотеке в развитых демократических странах будут очень невысоки!
Средний уровень доходов - это фактически не более, чем входной билет в средний класс. Интересы и поведение, присущие истинному среднему классу, человек приобретает после того, как решается приобрести для себя и своей семьи жилую недвижимость достаточно высокого качества. Особенно - когда он покупает её в ипотеку.
Эта недвижимость становится для него основой личного капитала, базовым активом.
Да, пусть так. Но уместно спросить - а как же простые смертные, которых социологи и экономисты не стесняются в контексте сравнения с "середняками" называть "низшим" классом - те самые обычные люди, к которым себя причисляет большинство из нас?
Разве для них, и не только в России, принадлежащее им обычное жильё, вроде двушки в панельной многоэтажке, не является основным достоянием, зачастую единственным, или намного перевешивающим по стоимости всё остальное имущество?
Да и пресловутые богачи, как правило, тоже бездомными не являются, и их дома стоят, по доходящим до нас иногда сведениям, не так, чтобы очень дёшево…
В чём же отличие "среднего класса"?
Жильё эконом-класса является относительно "безопасным" активом. В период общего кризиса рынка падение его стоимости - минимальное по сравнению с бизнес-, а тем более - элит-классом.
Оно почти не имеет "запаса" - дополнительной стоимости, связанной с "не обязательными" качествами, которые ценятся рынком лишь в хорошую экономическую погоду - просторность, дорогая инженерия и качественная отделка. Если улицу рядом станут плохо подметать, или разрисуют стены в подъезде - это мало повлияет на цену дешёвой квартиры. И даже в кризис "падать" ей особенно некуда, а спрос никуда не денется…
Стоимость такого капитала, как жильё премиального качества, изменчива. Цены на подобное жильё на рынке, как говорят американцы, "are subject to change" в зависимости от разных событий:
-
как глобальных: кризисы и другие сдвиги в ситуации на финансовом, строительном, и иных рынках страны и всего мира,
-
так и локальных: например, изменения в составе населения района, качество охраны и уровень безопасности, качество благоустройства и работы управляющей компании, строительство или ликвидация тех или иных объектов по соседству.
Как известно, богачи обычно приобретают жильё переводом с банковского счёта - чемоданы, набитые купюрами, остаются в ходу лишь у граждан немногих стран. Для значительно более широкого круга людей со средними доходами ключевым инструментом воплощения мечты обычно служит ипотека.
Ипотечный кредит под залог приобретаемого жилья стоит дешевле остальных, потому что считается достаточно надёжно обеспеченным. Мелкий бизнесмен, делая самую важную и крупную в своей жизни покупку - дом, где он состарится, и где вырастут его дети, обычно не скупится. Используя свои накопления или часть средств из оборота, и привлекая сравнительно дешёвую ипотеку, он приобретает жильё "на вырост", которое чаще всего стоит заметно больше, чем весь его бизнес! Ведь доходность его бизнеса, как правило, всё-таки намного выше, чем ставка этого кредита, который, к тому же, берется лишь на часть стоимости покупки.
Для профессионала, работающего по найму, основным капиталом являются его способности, опыт, талант, профессиональная квалификация. Этот капитал - неотчуждаемый, и владелец сдаёт его в аренду своему работодателю, получая взамен "cash flow", надежность и предсказуемость которого не меньше, чем у мелкого предпринимателя. А значит, и ипотечный кредит ему тоже вполне доступен.
Главные, ключевые, определяющие мотивы истинного представителя среднего класса таковы:
В отличие от "бедняка", он знает, что его главный актив может сильно подешеветь, если в стране начнется экономический или политический кризис, или район, где этот его недвижимый актив находится, почему-либо утратит статус "хорошего" или "престижного".
В отличие от "богача", он понимает, что его главный актив, по стоимости - это именно само жильё, и только оно, а не доли в бизнесах и проектах, земельные наделы, не движимые активы - акции и облигации, предметы искусства, антиквариат, драгоценности, наконец, не счёт в банке.
Как эти мотивы влияют на его политические взгляды, социальное и повседневное поведение?
Житель района для среднего класса никогда не бросит на своей улице бумажку или окурок. И не позволит это сделать кому-либо ещё - не только из общей личной культуры, но и исходя из вполне "шкурных" соображений. Он будет требовать чистоты и порядка, следить не только за сохранностью своего дома, но и за домом соседа, и вызовет полицию, даже просто увидев подозрительных людей на улице. Он, скорее всего, не поскупится, если ему предложат внести справедливый взнос в разумный проект улучшения благоустройства его района - ведь для него это не что иное, как дополнительное вложение в основной капитал!
А как представитель среднего класса ведёт себя на гражданском, государственном или федеральном уровне?
Прежде всего, "середняк" не хочет раскачивать лодку, в которой вместе с ним плывёт страна с её рынками финансов и недвижимости. В случае любого кризиса, беспорядков или "революции" его основной капитал резко потеряет в цене! А ведь этот капитал - ещё и залог по кредиту, за который ему расплачиваться многие годы… Никакая революция ничего не спишет, и сумма этого долга при кризисе ничуть не уменьшится, а вот проценты - вырастут!
Хуже того. Последний мировой кризис дал в ряде стран множество примеров, когда жильё в некоторых проектах падало в цене так, что банки переставали считать его достаточным обеспечением выданной суммы, и жёстко требовали от жильца - заёмщика добавить в залог какое-либо дополнительное ликвидное имущество, или немедленно погасить часть долга.
Так как же это работает?
Почему же в благополучных странах большинство обладателей средних доходов, осознавая всё вышеизложенное, рано или поздно все-таки вкладывают максимальную сумму, которую могут мобилизовать с привлечением банковских услуг, именно в собственное жильё?
Их главный актив - недвижимый, и не очень ликвидный, особенно в кризис. Но именно жильё, качественное, просторное и соответствующее индивидуальным вкусам и потребностям даёт человеку и его семье то, что не может сам по себе дать шелест купюр и звон драгоценностей. Да, хорошее арендное жильё снимает большинство бытовых проблем, но возможности самореализации через его модификацию у арендатора ограничены. С точки зрения "престижа", а главное - на личном эмоциональном уровне именно собственное жильё порождает у владельца чувство привязанности, принадлежности к определенному кругу, важности семейных ценностей, а также - патриотические чувства к своей малой, местной, и большой, гражданской родине.
Эти чувства особенно хорошо работают в сочетании с личной материальной заинтересованностью представителя среднего класса в политической и экономической стабильности в стране, городе, муниципальном образовании, в его готовности тратить своё время, силы и средства на благоустройство, чистоту и безопасность не только собственного дома и участка, но и всего района.
Свободные и благополучные страны, где действуют реальные демократические процессы, постепенно приходят к устойчивому росту доли граждан среднего класса, в том его понимании, которое изложено выше.
От экономических кризисов эти страны, безусловно, не застрахованы. Но в "мирное" время жильё для среднего класса является одним из наиболее востребованных товаров, а низкие ипотечные ставки позволяют множеству покупателей осуществлять свои ожидания и мечты, поддерживая этим строительную и финансовую отрасли, и рабочие места в них… и делая собственную страну всё более привлекательной при взгляде из окна туристического автобуса. Так реализуется социально-экономическая роль среднего класса.
Именно массовый малый бизнес, а не огромные монополии создают в таких странах большую часть национального продукта. Для работающих по найму ценится в основном, профессиональная квалификация, добросовестность, способности и талант. Пресса свободна, уровень коррупции не особенно высок, а толерантность к ней на всех уровнях стремится к нулю - поэтому депутаты и чиновники не составляют значительной доли в числе обладателей средних и вышесредних доходов.
В обществах, развитие капитализма в которых происходит по коррупционно-олигархической схеме, а демократия скорее имитируется - там всё происходит "по Марксу", разрыв между богатыми и бедными постоянно увеличивается, а истинный средний класс практически не формируется. Бизнес в таких странах подвержен политическим рискам, мировая финансовая среда не готова кредитовать проекты в них по низким ставкам, и внутренние ставки, в том числе и ипотечные, там высоки. Малый бизнес находится под прессом и не получает массового развития, идёт постепенная монополизация в большинстве отраслей, включая сферу девелопмента и подрядных услуг. Экономика, опирающаяся на природные ресурсы или дешёвый труд, растёт, крупные бенефициары вкладывают полученные средства, в числе прочего, и в строительство, прежде всего - жилья.
И жильё активно строится, но спрос немногочисленных богачей быстро закрывается, а доступность для широких слоёв работающих граждан остается низкой, из-за коррупционной ренты, сравнительно небольших зарплат и дорогой ипотеки. Рынки недвижимости в таких странах, даже на фоне сохраняющейся острой нехватки жилья, неизбежно сталкиваются с более или менее жёстким кризисом спроса.
Аршином общим не измерить?
В России основной предпосылкой увеличения доли среднего класса является, прежде всего, рост среднедушевого дохода граждан. По данным Росстата, среднемесячный доход россиян в последние годы растёт примерно на две тысячи рублей ежегодно, и с 2008-го по 2012 год вырос более, чем в полтора раза - с 14,8 до 22,8 тысяч рублей. Эта динамика, без сомнения, опережает рост цен на рынке недвижимости за указанный период. Рынок жилья всё более явно становится "рынком покупателя", растёт уровень требований, спрос на высокое качество социально-бытовой среды. Востребовано жильё с качественными, удобными и продуманными планировками, всё более дорогими общими опциями (лифты, отделка мест общего пользования, благоустройство территории), в комплексных проектах, включающих новые объекты социальной и торгово-сервисной инфраструктуры. Покупатель уже ясно осознаёт, что приобретает для своей семьи не просто "энное" количество жилых метров с определенной транспортной доступностью, а возможность жить, учиться, покупать, лечиться, проводить свободное время в квартале и районе с тем или иным качеством жизни.
Среди сдерживающих факторов лидируют, как и прежде, высокие ставки по ипотеке. Доступность жилья в последние растёт, но всё еще далека от общепринятой мировой нормы - 1 метр жилья равен по стоимости среднемесячной зарплате в том же регионе. Поэтому, несмотря на рост качественных требований, во всех сегментах наиболее популярными остаются владения, сравнительно компактные по площади.
Менее очевидный, но важный фактор - в России девелоперам по ряду причин особенно трудно осуществлять комплексную реконструкцию застройки крупных территорий в средних, а тем более центральных зонах больших городов. Точечный проект, огороженный высоким забором - вот типичный формат дома бизнес- или элит-класса в исторической части города. Между тем, образ жизни истинного среднего класса - это обитание в значительном по площади районе со сформированной социально однородной средой.
Для Москвы присоединение новых территорий за МКАД и предстоящая реконструкция обширных промзон в старой части города - исторические шансы для создания настоящих зон обитания среднего класса - соответственно, в низкоплотном малоэтажном, и более высокоплотном форматах.
Будем надеяться, что эти шансы будут успешно реализованы.